Huis verkopen? Vergeet de fiscus niet!
Geplaatst op: 01-11-2018, 15:16:36
Waarschijnlijk denkt u niet direct aan de fiscus als u een Te Koop-bord in uw tuin zet (of voor het raam plakt). Wij doen dat wel.
Als u uw huis verkoopt, wil de fiscus veel van u weten. U merkt dat als u aangifte doet en geconfronteerd wordt met een waslijst aan vragen (onder andere de datum waarop de eigendom is veranderd, datum waarop de woning geen hoofdverblijf meer was, of de woning daarna leegstond of door een ander werd bewoond, of de woning te koop stond, wat de verkoopprijs was, enzovoorts). Die vragen zijn bedoeld om vast te stellen in hoeverre u voor uw oude en voor uw eventuele toekomstige nieuwe woning recht op renteaftrek heeft — en houdt.
OVERWAARDE
Op grond van de ‘bijleenregeling’ kunt u niet zomaar de rente over de lening van uw nieuwe woning aftrekken. Sinds 2004 is het uitgangspunt van de wet- en regelgeving namelijk dat u bij verhuizing naar een andere woning de fiscale overwaarde van de oude woning in de nieuwe woning moet steken. We geven u een aantal praktijkscenario’s om dat te verduidelijken.
■ overwaarde geheel gebruikt
Die fiscale overwaarde — ook wel ‘vervreemdingssaldo’ genoemd — is de opbrengst van het oude huis na aftrek van de verkoopkosten en de eigenwoningschuld op het moment van de verkoop. Verkoopkosten zijn onder andere de kosten van de makelaar, het verplichte energielabel en de advertentiekosten. Kosten die u maakt in verband met de hypotheek zijn geen verkoopkosten en de eigenwoningschuld betreft alleen het deel van de hypotheek waarvoor u recht op renteaftrek heeft.
voorbeeld
A verkoopt zijn woning voor € 550.000. Hij heeft daarop een hypotheek van € 400.000. A heeft voor de hele hypotheek recht op renteaftrek. De verkoopkosten bedragen € 3.000. Op grond van de bijleenregeling moet A (550.000 – 400.000 – 3.000 =) € 147.000 fiscale overwaarde inbrengen in zijn nieuwe woning. Stel dat A van de hypotheek € 300.000 gebruikt heeft voor de woning en € 100.000 voor een vakantiewoning, dan moet A op grond van de bijleenregeling (550.000 – 300.000 – 3.000 =) € 247.000 overwaarde inbrengen in zijn nieuwe woning.
■ overwaarde niet (geheel) gebruikt
Wordt het vervreemdingssaldo niet of niet helemaal gebruikt voor de aanschaf van de nieuwe woning, dan heeft dat op zich geen gevolgen voor het recht op renteaftrek van de hele hypotheek. Alleen de rente over het deel van de lening dat met de overwaarde had kunnen worden gefinancierd, is niet aftrekbaar. Dat deel van de lening valt in box 3.
voorbeeld
B heeft in 2012 (dus vóór 1 januari 2013, het moment dat nieuwe hypotheken verplicht ten minste annuïtair moeten worden afgelost) een woning gekocht van € 200.000. Destijds heeft hij hiervoor € 200.000 van de bank geleend. B heeft niets afgelost en verkoopt de woning in 2018 voor € 235.000. De verkoopkosten bedragen € 2.000, dus de fiscale overwaarde is (235.000 – 200.000 – 2.000 =) € 33.000. B’s nieuwe woning kost € 210.000 (inclusief k.k., taxatie en de kosten van zijn makelaar). Voor dat bedrag krijgt hij een nieuwe hypotheek van zijn bank. Hij kan nu over (210.000 – 33.000 =) € 177.000 de rente aftrekken. De rest van de schuld (€ 33.000) zit in box 3.
■ koop nieuwe woning uitgesteld
Niet iedereen koopt direct een andere woning. De regel dat de overwaarde van het oude huis moet worden gebruikt voor de nieuwe geldt alleen als binnen drie jaar (36 maanden) na verkoop een andere woning wordt gekocht. Zit er meer tijd tussen, bijvoorbeeld omdat u eerst een paar jaar een huis huurde, dan hoeft de overwaarde niet meer te worden gebruikt voor het nieuwe huis. Fiscaal gezien kan de nieuwe woning dan weer volledig gefinancierd worden met een hypotheek.
LET OP: De overgangsregeling voor ‘oude’ hypotheken van vóór 2013 die niet hoeven te worden afgelost, vervalt dan wel. De volledige hypotheek moet dan verplicht minimaal annuïtair worden afgelost (zie het kader ‘Overgangsrecht’).
■ verhuizing naar goedkopere woning
Bij verhuizing naar een goedkopere woning moet de fiscale overwaarde van de oude woning ook worden gebruikt voor de nieuwe woning. Als de overwaarde van de huidige woning groter is dan de prijs die voor de nieuwe woning wordt betaald, blijft de resterende overwaarde staan. Dit noemen we de ‘eigenwoningreserve’. Gaat u binnen drie jaar na verkoop van uw oude woning verbouwen of opnieuw verhuizen? Dan moet u die eigenwoningreserve alsnog daarvoor gebruiken.
voorbeeld
C heeft haar vrijstaande woning destijds gekocht voor € 1.500.000 en voor veel meer verkocht, waardoor haar eigenwoningreserve € 600.000 bedraagt. C is in 2016 verhuisd naar een appartementje in de stad waarvoor ze inclusief alle kosten € 500.000 betaalde. De resterende overwaarde heeft ze gebruikt voor de financiering van de huizen van haar twee kinderen (familiebank). Ze wil nu ingrijpend gaan verbouwen en leent € 250.000 bij haar bank. De rente over (250.000 – 100.000 =) € 150.000 is voor haar aftrekbaar. De rest van de lening valt in box 3.
■ verkoop nieuwe woning
Heeft u een woning gekocht om daar zelf te gaan wonen, maar besluit u de woning toch weer te verkopen en in uw oude huis te blijven? Ook dan geldt de bijleenregeling. De overwaarde die u realiseert door verkoop van de nieuwe woning wordt in mindering gebracht op de eigenwoningschuld van de oude woning!
■ samenwonen
Het wordt ingewikkeld als er bijvoorbeeld sprake is van partners die gaan samenwonen. Twee situaties ter illustratie:
voorbeeld 1
D gaat samenwonen met E. Het huis van D wordt verkocht, de fiscale overwaarde bedraagt € 150.000. D en E kopen samen een nieuwe woning voor € 250.000. Als D en E pas gaan samenwonen in de nieuwe woning, hoeft D de overwaarde van zijn huis alleen te gebruiken voor zijn deel (€ 125.000) van de nieuwe woning. D heeft geen recht op renteaftrek voor de nieuwe woning, omdat zijn eigenwoningreserve na de koop nog steeds (150.000 – 125.000 =) € 25.000 bedraagt. E kan € 125.000 lenen met volledige recht op renteaftrek.
voorbeeld 2
F en G hebben al samengewoond in het huis van F. F verkoopt het huis en houdt daar € 200.000 aan over. Samen kopen ze een nieuw huis van € 300.000. F houdt na de koop een eigenwoningreserve van (150.000 – 200.000 =) € 50.000 over en kan zijn deel van de rente dus niet aftrekken. Omdat ze al samengewoond hebben in F’s huis kan G alleen de rente over (150.000 – 50.000) € 100.000 aftrekken.
RESTSCHULD
Helaas komt het door de opgeblazen huizenmarkt vóór de crisis nog steeds voor dat mensen na verkoop van hun huis met een restschuld blijven zitten. Fiscaal gezien ontstaat een restschuld op het moment dat de woning niet langer in box 1 zit (meestal is dat op het moment van overdracht) terwijl de eigenwoningschuld hoger is dan de waarde van het huis. Als de restschuld is ontstaan in de periode 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017, kunt u de rente daarover gedurende maximaal 15 jaar aftrekken. Tussentijdse aflossing is niet vereist. Is de restschuld daarvoor of daarna ontstaan? Dan valt de restschuld in box 3 en is de rente niet aftrekbaar.
OVERDRACHT
Soms zit er een tijdje tussen de verhuizing en het moment dat u de oude woning verkoopt. Zolang u nog in de oude woning woont, moet u het eigenwoningforfait aangeven en kunt u de hypotheekrente aftrekken. Na de verhuizing blijft uw oude woning een tijdje in box 1, en wel tot drie kalenderjaren vanaf het jaar van de verhuizing. De woning moet in die periode leeg staan en bestemd zijn voor verkoop. Vanaf het moment van de verhuizing hoeft u geen eigenwoningforfait aan te geven (de datum van de uitschrijving uit de Basisregistratie Personen telt) en kunt u de hypotheekrente blijven aftrekken. U krijgt fiscaal pas ‘last’ van de bijleenregeling zodra de oude woning is overgedragen of als de oude woning niet meer onder de eigenwoningregeling in box 1 valt.
|
Goede fiscale begeleiding en een duidelijk overzicht van de fiscale voorgeschiedenis omtrent uw hypotheek is van groot belang voor het vaststellen van uw recht op renteaftrek. Zeker als de situatie ingewikkeld is, zoals bijvoorbeeld bij echtscheidingen, is dat niet altijd helder. Win daarom altijd vooraf deskundig advies in. |
OVERGANGSRECHT
Heeft u momenteel een geheel aflossingsvrije hypotheek (van vóór 2013) en wilt u het recht op een aflossingsvrije lening houden? Dat kan als u uiterlijk in het kalenderjaar volgend op de verkoop weer een nieuwe eigen woning hoofdverblijf bezit (de datum van de notariële levering is bepalend). Langs deze weg blijven voor u de oude hypotheekregels van kracht. Het maakt niet uit of u met een andere geldverstrekker in zee gaat, maar het aflossingsvrije deel kan nooit hoger zijn dan het bedrag van de vóór 2013 aangegane eigenwoningschuld. U heeft natuurlijk nog wel te maken met de bijleenregeling: u bent fiscaal gezien verplicht de overwaarde van het oude huis te gebruiken voor het nieuwe huis. Doet u dat niet, dan vervalt de renteaftrek over het verschil.
LET OP: Banken zijn niet verplicht om mee te werken met nieuwe leningen. Vanwege de persoonlijke omstandigheden of (eigen), niet-fiscale regels kan de bank toch vragen om extra aflossing.
Bron: artikel op www.fiscalert.nl van oktober 2018